NGHỊ QUYẾT 171/2024/QH15
Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, có hiệu lực trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025.
Nghị quyết 171/2024/QH15 quy định việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, bao gồm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất, đối với đất không phải là đất ở.
Trước đây, khung pháp lý (trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực) không cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế chuyển dịch tự nguyện đối với đất không phải đất ở.
Trên thực tế, việc tiếp cận quỹ đất ở để phát triển dự án tại các đô thị loại I gặp nhiều khó khăn, bởi hầu hết các dự án bất động sản mới và quy mô lớn đều được thực hiện trên các khu đất ban đầu không phải là đất ở.
Tuy nhiên, cơ chế chuyển dịch tự nguyện lại không được quy định trong Luật Đất đai mới do Quốc hội thông qua năm 2024 và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Thay vào đó, Nhà nước đã ban hành Nghị quyết 171 nhằm thí điểm chính sách này trong 5 năm để đánh giá hiệu quả thực tế. Theo đó, hai nội dung chính của Nghị quyết này là (1) điều kiện để triển khai dự án thí điểm và (2) tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm.
- Điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo Nghị Quyết 171
Một dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện tham gia chính sách thí điểm phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 3 của Nghị quyết 171/2024/QH15, cụ thể như sau:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
- Nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua;
- Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm;
- Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Nghị quyết 171 quy định rõ các cấp phê duyệt cần thiết cũng như trách nhiệm của chính quyền địa phương nhằm ngăn chặn nguy cơ lạm dụng chính sách, chẳng hạn như hợp thức hóa các dự án thương mại đang gặp vấn đề pháp lý hoặc tình trạng gom đất nông nghiệp để triển khai dự án nhà ở thương mại. Theo đó, Nghị quyết yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động rà soát và phê duyệt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự án thí điểm.
Đối với trường hợp các khu đất quốc phòng hoặc an ninh đã được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có văn bản chấp thuận từ Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng và từ Bộ Công an đối với đất an ninh. Ngoài ra, các tổ chức này phải đảm bảo khu đất đã được bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý.
- Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm
Để đủ điều kiện hưởng chính sách thí điểm, bên cạnh việc đáp ứng các điều kiện triển khai dự án thí điểm, một dự án nhà ở thương mại còn phải thỏa mãn các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm được quy định tại Điều 4 của Nghị quyết 171, cụ thể như sau:
- Dự án tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;
- Dự án phải có trong và phải được bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
- Dự án không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua (đối với nhận quyền sử dụng đất).
Ngoài ra, Nghị quyết 171 còn đưa ra hạn mức tổng diện tích đất ở (bao gồm cả đất ở hiện tại và quy hoạch) dành cho các dự án thí điểm trong một tỉnh không vượt quá 30% tổng diện tích đất ở tăng thêm trong giai đoạn quy hoạch 2021-2030 của tỉnh đó. Công thức tính tổng diện tích đất ở được trình bày như sau:
Ví dụ, tại tỉnh Đồng Nai, theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030 được nêu trong Quyết định số 586/QĐ-TTg, thông tin như sau:
- Diện tích đất ở hiện hữu năm 2020: 6,531 km²
- Mục tiêu diện tích đất ở năm 2030: 8,444 km²
Do đó, tổng diện tích đất tối đa có thể thí điểm theo Nghị quyết 171 tại Đồng Nai sẽ bằng:
30% × (8,444 km² – 6,531 km²) = 573.9 km²
Kết luận:
Nghị quyết 171 tận dụng lợi ích của Cơ chế Chuyển dịch Tự nguyện bằng cách tăng cường sự đồng thuận giữa các chủ đầu tư bất động sản và chủ sở hữu đất. Cách tiếp cận này giúp giảm chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian bàn giao, đơn giản hóa thủ tục hành chính, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước và giảm tranh chấp pháp lý từ phía chủ đất.
Vì các dự án đủ điều kiện tham gia chương trình thí điểm này cần được đề xuất bởi chính quyền địa phương và phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời tổng diện tích thí điểm bị giới hạn ở mức 30% tổng diện tích đất ở tăng thêm trong quy hoạch 2021-2030, nên hiện tại chưa có thông tin cụ thể về các dự án và chủ đầu tư nào sẽ được hưởng lợi.
Những đơn vị hưởng lợi chính từ Nghị quyết này sẽ là các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc pháp lý do quỹ đất chưa được quy hoạch làm đất ở.
Lê Thắng Anh Tuyên – Phòng Đầu tư PHFM