NGHỊ QUYẾT 170/2024/QH15
Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án và vấn đề đất đai được đề cập trong kết luận thanh tra, kiểm toán cũng như các bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. Nghị quyết này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/4/2025.
Nghị quyết 170/2024/QH15 chủ yếu nhằm giải quyết những khó khăn còn tồn đọng từ các kết luận thanh tra, cụ thể:
- Đà Nẵng: Kết luận thanh tra số 2852/KL-TTCP và 269/KL-TTCP về chuyển nhượng đất không qua đấu giá, gia hạn tiền sử dụng đất mà không tính phạt chậm nộp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lâu dài cho đất thương mại, sản xuất phi nông nghiệp, và việc giao đất vượt quá hạn mức rừng đặc dụng.
- Khánh Hòa: Kết luận thanh tra số 250/KL-TTCP về việc chuyển đổi tài sản và đất đai thuộc sở hữu nhà nước sang mục đích sử dụng khác, giao và cho thuê đất trái pháp luật, không xử lý các công ty chậm triển khai dự án và vi phạm quy hoạch chung của tỉnh.
- Thành phố Hồ Chí Minh: Kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP và 332/BC-TTCP về việc chuyển đổi tài sản và đất đai thuộc sở hữu nhà nước sang mục đích sử dụng khác, xác định tiền sử dụng đất và thời điểm định giá đất.
Nhìn chung, Nghị quyết 170/2024/QH15 đưa ra hướng dẫn rõ ràng trong việc giải quyết các khó khăn pháp lý kéo dài, từ đó ngăn chặn tình trạng ngại trách nhiệm của các cơ quan nhà nước.
- Kết luận thanh tra 2852/KL-TTCP tại Đà Nẵng:
Bối cảnh:
Từ năm 2001 đến 2010, việc chuyển nhượng đất không thông qua đấu giá đã dẫn đến việc xác định tiền sử dụng đất không phản ánh giá trị thị trường. Nhiều nhà đầu tư sau khi được nhà nước giao đất và cấp GCNQSDĐ đã không triển khai dự án theo kế hoạch ban đầu mà tiếp tục chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác.
Ngoài ra, UBND TP Đà Nẵng đã chấp thuận cho gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất mà không áp dụng phạt chậm nộp. Một số dự án ban đầu bị tính phạt chậm nộp nhưng sau đó lại được miễn giảm. Việc cấp GCNQSDĐ cũng phát sinh vấn đề khi TP Đà Nẵng cấp giấy sử dụng lâu dài cho đất thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp với mức giá thấp hơn 30% so với đất ở. Đồng thời, quy hoạch chi tiết về sử dụng đất đã bị thay đổi tùy tiện (3 lần trong 10 năm).
Do những lý do này, hầu hết các GCNQSDĐ cấp trong thời gian có sai phạm đều gặp vướng mắc pháp lý, đã được chuyển nhượng nhiều lần và dẫn đến sự khác biệt về thời gian sử dụng đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận.
Nghị quyết:
Nghị quyết 170/2024/QH15 quy định thời gian sử dụng đất sẽ được điều chỉnh thành 50 năm tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thời điểm bàn giao thực tế đối với đất thương mại, dịch vụ và đất phi nông nghiệp. Đối với trường hợp đất đã chuyển đổi thành đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, mặc dù nghị quyết không quy định cụ thể, nhưng theo quan điểm của chúng tôi, vẫn được giữ là đất sử dụng lâu dài.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính cho các dự án này sẽ được xác định theo khung giá đất tại thời điểm giao đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Kết luận thanh tra 269/KL-TTCP tại Đà Nẵng
Bối cảnh:
Bán đảo Sơn Trà có diện tích 4,439 ha, sở hữu hệ sinh thái rừng tự nhiên và ven biển phong phú, có giá trị đa dạng sinh học và mang ý nghĩa chiến lược cả về du lịch lẫn quốc phòng. Khu vực này được quy hoạch là Khu Du lịch Quốc gia.
Trước năm 1991, Sơn Trà được phân loại là “rừng cấm”, sau đó được điều chỉnh thành “rừng đặc dụng” theo các khung pháp lý mới. Trong giai đoạn 2003-2013, TP Đà Nẵng đã phê duyệt 18 dự án du lịch, nghỉ dưỡng với tổng diện tích hơn 1,200 ha. Tuy nhiên, quy hoạch tổng thể năm 2016 đã điều chỉnh diện tích du lịch xuống còn 1,056 ha, tức là diện tích đã cấp trước đó vượt quy hoạch 166.5 ha.
Ba dự án vi phạm được giao đất, cho thuê đất mà không có đầy đủ hồ sơ dự án đầu tư theo quy định.
Nghị quyết:
Nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất để triển khai dự án với điều kiện sau khi rà soát và hoàn thiện hồ sơ, dự án phải đáp ứng các tiêu chí sau:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt theo quy định;
- Không vi phạm quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, hoặc quy hoạch ba loại rừng (hoặc quy hoạch lâm nghiệp);
- Nhà đầu tư đáp ứng đủ năng lực và điều kiện triển khai dự án theo quy định pháp luật hiện hành.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định theo khung giá đất tại thời điểm giao đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Kết luận thanh tra 250/KL-TTCP tại Khánh Hòa
Bối cảnh:
Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều vi phạm trong việc chuyển đổi tài sản và đất đai thuộc sở hữu nhà nước tại tỉnh Khánh Hòa mà không qua đấu giá, giao và cho thuê đất trái pháp luật, cũng như không xử lý các công ty chậm triển khai dự án gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án bất động sản được cấp phép trái với quy hoạch chung của TP Nha Trang và quy hoạch sử dụng đất địa phương. UBND tỉnh Khánh Hòa đã chọn nhà đầu tư mà không qua đấu thầu cạnh tranh, gây ra nhiều sai phạm
Nghị quyết:
Các dự án được giao hoặc cho thuê đất không qua đấu giá sẽ chỉ được tiếp tục triển khai nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, bao gồm tuân thủ quy hoạch đất đai và không vi phạm quy hoạch quốc phòng, an ninh. Ngoài ra, giá đất sẽ được xác định lại và nhà đầu tư phải nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính còn thiếu. Nếu không đáp ứng các điều kiện này, đất sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật.
- Kết luận thanh tra 757/KL-TTCP tại TP Hồ Chí Minh
Bối cảnh:
Thanh tra Chính phủ xác định khu đất 39-39B Bến Vân Đồn, Quận 4, TP Hồ Chí Minh, vốn thuộc sở hữu nhà nước và do Tổng Công ty Cao su Đồng Nai và Công ty Cao su Bà Rịa (GVR) quản lý.
- 2009: Công ty TNHH Phú Việt Tín được thành lập, trong đó Tổng Công ty Cao su Đồng Nai nắm giữ 72% và Công ty Cao su Bà Rịa nắm 28%.
- 2010: UBND TP Hồ Chí Minh thu hồi và giao đất cho Phú Việt Tín để đầu tư kinh doanh.
- 2014: Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCG) mua lại 99.5% cổ phần của Phú Việt Tín.
- 2015: QCG bán 40% Phú Việt Tín cho Công ty Bất động sản Thịnh Vượng với giá hơn 340 tỷ VND, 0,5% cho một cá nhân với giá 3 tỷ VND, và 54% cho Công ty City Villas với giá 459 tỷ VND.
- 2017: Phú Việt Tín sáp nhập vào Công ty Bất động sản Phúc Nguyên, sau đó trở thành Công ty Nova Phúc Nguyên.
Nghị quyết:
Nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất để triển khai dự án sau khi các cá nhân và tổ chức liên quan đến sai phạm đã bị xử lý hành chính hoặc hình sự. Đồng thời, các hậu quả kinh tế từ vi phạm phải được khắc phục và các lợi ích vật chất thu được từ sai phạm phải được thu hồi theo các bản án có hiệu lực pháp luật.
- Kết luận thanh tra 332/BC-TTCP tại TP Hồ Chí Minh
a. Dự án New City (TTC Land)
Bối cảnh:
1,330 căn hộ tại dự án New City nằm trong số 5,600 căn hộ tái định cư ngoài nhu cầu mà UBND TP Hồ Chí Minh không còn sử dụng để bố trí tái định cư cho người dân trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo giá thị trường và phù hợp với mục đích sử dụng đất. UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã phê duyệt cho chủ đầu tư tạm nộp hơn 712 tỷ VND tiền sử dụng đất, tương ứng với mức giá 26 triệu VND/m².
Tuy nhiên, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại, đồng thời UBND TP Hồ Chí Minh đã chấm dứt hợp đồng xây dựng khu tái định cư mà không có sự phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ về việc giao đất, vi phạm quy định pháp luật
Nghị quyết:
Đối với phần diện tích đất đã được chủ đầu tư tạm nộp tiền sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất là ngày 30/3/2018 (ngày chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư).
Đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất là ngày 11/12/2020 (ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất).
b. The Water Bay (Bình Khánh) and Lakeview City (Nam Rạch Chiếc)
Bối cảnh:
Dự án Lakeview City được hoán đổi với dự án 30.2 ha tại phường Bình Khánh, TP Thủ Đức. Khu đất này đã hoàn tất giải phóng mặt bằng từ năm 2008 theo quyết định giao đất từ năm 2004.
- 2016: UBND TP Hồ Chí Minh xác định giá đất theo giá thị trường cho cả hai khu đất, lấy năm 2008 làm thời điểm xác định giá trị đất.
- 29/12/2020: UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4777/QĐ-UBND, xác định giá đất cho dự án Lakeview City theo thời điểm tháng 4/2017, thay vì năm 2008.
- 08/01/2021: Cục Thuế TP Hồ Chí Minh yêu cầu chủ đầu tư nộp gần 5,176 tỷ VND tiền thuê đất và tiền sử dụng đất.
Novaland phản đối, cho rằng thời điểm xác định giá đất phải là năm 2008, vì công tác bồi thường đã hoàn tất trong năm đó.
Nghị quyết
Đối với phần diện tích đất thuộc dự án Water Bay (30.2 ha tại Bình Khánh) đã hoàn thành giải phóng mặt bằng vào năm 2008, giá đất được xác định theo thời điểm hoàn tất thu hồi đất và bồi thường vào 20/11/2008.
Đối với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc thuộc dự án Lakeview City (30.1 ha tại Nam Rạch Chiếc), giá đất được xác định theo ngày 18/4/2017 (thời điểm quyết định giao đất).
- Tổng kết và tác động đến cổ phiếu bất động sản
Nghị quyết 170/2024/QH15 đưa ra hướng dẫn cụ thể nhằm giải quyết các khó khăn pháp lý kéo dài, qua đó ngăn chặn tình trạng né tránh trách nhiệm của các cơ quan nhà nước.
Trong số các doanh nghiệp bất động sản hưởng lợi từ nghị quyết này, Novaland (NVL) là cái tên nổi bật nhất, do được hưởng lợi từ việc xác định giá đất theo thời điểm năm 2008 thay vì 2017, giúp giảm đáng kể tiền sử dụng đất phải nộp.
Lê Thắng Anh Tuyên – Phòng Đầu tư PHFM