NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN – Góc nhìn về Sự thay đổi Pháp lý

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN – GÓC NHÌN VỀ SỰ THAY ĐỔI PHÁP LÝ

Sự thay đổi chính trong chính sách bất động sản Việt Nam bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

Theo chúng tôi, chính sách mới đặt ra những thách thức ngắn hạn cho lĩnh vực bất động sản dân dụng trong việc thích ứng với những thay đổi, đồng thời mang lại một vài lợi thế nhỏ cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, về lâu dài, những luật này sẽ giúp tăng tính minh bạch, tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản, và thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

 

Luật Đất đai sửa đổi

PHFM trình bày những thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi và những tác động tiềm năng trong bảng phía dưới. Về tổng quan, những thay đổi trọng yếu nhất là chi phí bồi thường và phát triển dự án cao hơn, và hạn chế khả năng tiếp cận đất của các doanh nghiệp bất động sản.

 

Luật Kinh doanh Bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi mang lại sự bảo vệ tốt hơn cho người mua nhà nhưng gây tổn hại cho dòng tiền của các nhà phát triển dự án vì sự hạn chế hoạt động pre-sale và giao dịch với bên liên quan.

Trước đây, chúng tôi quan sát thấy thông lệ nhận tiền cọc liên tục và đáng kể cho các dự án hình thành trong tương lai. Một vài doanh nghiệp, ngay cả khi không đủ điều kiện thương mại, vẫn mở bán dự án và nhận thanh toán tới 99% giá trị bất động sản. Mặc dù các giao dịch trên được ghi nhận dưới dạng “hợp đồng đặt cọc” hoặc “hợp đồng hợp tác kinh doanh” nhưng chúng là hoạt động pre-sale về mặt bản chất.

 

Luật Nhà ở

Luật Nhà ở sửa đổi mang đến cho các nhà phát triển các lựa chọn thay thế để đáp ứng nghĩa vụ nhà ở xã hội khi phát triển dự án.

 

Kết luận

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 đã có ​​những tiến bộ về mặt pháp lý – việc thông qua bộ ba luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, chính sách bất động sản có tác động khác nhau ở các mảng, cụ thể:

• Bất động sản dân dụng: nhìn chung sẽ gặp khó khăn do các yếu tố chính sách chặt chẽ hơn và hạn chế dòng tiền từ hoạt động bán hàng, mặc dù có một vài lợi ích từ ủy quyền hơn cho chính quyền địa phương trong việc cấp phép dự án
• Bất động sản khu công nghiệp: nhìn chung sẽ tích cực từ việc ủy quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương trong việc cấp phép dự án trong khi ít chịu những tác động tiêu cực từ chính sách do hầu hết những doanh nghiệp trong mảng này có tình hình tài chính khá tốt.

 

PHFM